Nowa władza oczyma branży nieruchomości

Powyborcza euforia udzieliła się nie tylko przeciętnym zwolennikom partii opozycyjnych, wierzących w rychłe przywrócenie w Polsce praworządności, niezależności sądownictwa, itp., ale też kapitalistom z branży nieruchomości.

W grudniowym wydaniu specjalistycznego pisma „Eurobuild”, poświęconego tej branży, ukazał się ciekawy artykuł, poświęcony nadziejom i oczekiwaniom inwestorów wobec nowego rządu. Oczywiście głównym przedmiotem zainteresowania są okazje do zwiększenia swoich dochodów. Najbardziej interesująca część koncertu życzeń zaczyna się od „stymulowania rynku deweloperskiego” od strony popytu i podaży. Deweloperzy chcieliby, aby nowy rząd kontynuował „bezpieczny kredyt 2%” – program dopłat do kredytów mieszkaniowych, jak również, aby tworzył nowe „udogodnienia dla klientów”. Tymczasem program ten nie dość, że zwiększa zdolność kredytową jedynie osób, które już są lepiej usytuowane materialnie, to wywołuje dramatyczny wzrost cen mieszkań, przez co stają się one mniej dostępne dla wszystkich. W zasadzie jedyną rzeczą, jakiej służy ten program jest przepompowywanie pieniędzy z budżetu do kieszeni deweloperów i banków. Wydaje się, że to życzenie zostanie przynajmniej częściowo spełnione – nowy minister rozwoju i technologii planował kontynuować „bezpieczny kredyt 2%”. Ostatecznie zastąpić go ma alternatywny program dopłat, będący realizacją obietnicy wyborczej KO – „kredyt 0%”. Tak samo jednak nie obniży on cen mieszkań, a jedynie je dalej podbije.

Kolejnym życzeniem deweloperów jest uwolnienie, w dużej mierze niewykorzystanych, gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości, pierwotnie przeznaczonych pod budowę tanich mieszkań komunalnych w ramach programu Mieszkanie+. Po porażce i zamknięciu programu te, niejednokrotnie atrakcyjnie zlokalizowane działki, stały się łakomym kąskiem dla deweloperów. Nie ma co liczyć, iż odczuwalnie obniży to ceny mieszkań i zwiększy ich dostępność. Tereny te powinny zostać wykorzystane zgodnie ze swoim pierwotnym przeznaczeniem pod budowę tanich mieszkań komunalnych, nie zaś służyć do napychania kieszeni deweloperów. Już teraz trwa pełzająca prywatyzacja gminnych nieruchomości, zaś pomysły polityków KO i Trzeciej Drogi, by uwolnić grunty z Krajowego Zasobu Nieruchomości, tylko sytuację pogorszą.

Deweloperzy liczą też na ułatwienia w odrolnianiu działek w obrębie granic miast – wyłączaniu ich z produkcji rolnej i przekształcaniu w działki budowlane. Obecnie przejście przez to postępowanie administracyjne jest stosunkowo proste. Dodatkowo grunty położone w granicach miast są objęte uproszczoną procedurą odralniania, jak również samorządy znajdują się pod presją, by wydawać decyzje pozytywne na jak największą liczbę wniosków. Niejednokrotnie także kontrola klas ziemi i ochrona tych najlepszych okazuje się być fikcją, zaś wobec spadku rentowności rolnictwa chętnych do odrolniania ziemi nie brakuje. Skutkuje to nadmiernym odrolnianiem gruntów, degradacją cennych rolniczo terenów, rozlewaniem się miast – tzw. urban sprawl oraz chaosem przestrzennym.

Od nowego rządu oczekuje się skrócenia terminów wydawania zgód i zezwoleń. Choć usprawnienie postępowań administracyjnych jest pożądane ogółem, to można się spodziewać, że deweloperom bardziej, niż na poprawie wywiązywania się organów nadzoru ze swoich obowiązków, będzie zależeć na deregulacji i poluzowaniu kontroli nad tym, co chcą budować. Tak jak niezbyt obchodzi ich to obecnie.

Następnym punktem na liście życzeń są „ułatwienia dla rynku najmu mieszkań”. Autor artykułu nie sprecyzował na czym miałyby polegać, lecz możemy się domyślać, że obejmują one atak na prawa lokatorów oraz inne zmiany pozwalające landlordom zwiększyć swoje dochody. Mimo tego braku, możemy zajrzeć do listu do Świętego Mikołaja (czytaj: do nowego rządu), jaki przygotowało Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkalnicznik”. Zrzeszeni w nim landlordzi życzą sobie m.in. przywrócenia amortyzacji mieszkań – odliczenie kosztów mebli, remontów, itp. przy rozliczaniu podatku, przywrócenia możliwości wyboru łagodniejszej skali podatkowej, ułatwienia eksmisji, osłabiając ochronę lokatorów oraz stworzenia systemu państwowych dopłat dla landlordów, którym lokatorzy zalegają z czynszem. Innymi słowy, środowiska landlordzkie chcą stworzyć dla siebie jak najkorzystniejsze warunki do pasożytowania na pracy lokatorów, zwiększając wysokość i stabilność swoich dochodów. Oczywiście kosztem lokatorów, szczególnie tych najbardziej narażonych na utratę pracy lub należących do grup wrażliwych np. kobiet w ciąży, osób starszych, uchodźców, czy migrantów, które już teraz doświadczają dyskryminacji i brutalnych praktyk ze strony landlordów.

Kolejny, interesujący postulat adresowany do nowego rządu jednoczy różne zrzeszenia kapitalistów, działające w ramach branży nieruchomości – Polski Związek Firm Deweloperskich, Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych, czy Polski Związek Pracodawców Budownictwa, jak również organizacje z innych branż – m.in. Konfederację Lewiatan, Pracodawców RP, Związek Banków Polskich, Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie, Izbę Domów Maklerskich, czy Izbę Gospodarczą Towarzystw Emerytalnych. Dotyczy on wprowadzenia do polskiego prawa nowej formy prawno-organizacyjnej – Real Estate Investment Trust (REIT). Są to, najczęściej notowane na giełdzie, fundusze inwestycyjne, lokujące kapitał w nieruchomościach. Choć mogą one przybierać różne formy, inwestować w różne rodzaje nieruchomości i na różne sposoby uzyskiwać z nich dochód, to polscy kapitaliści są najbardziej zainteresowani bezpiecznym i względnie wysokim, w porównaniu do innych aktywów, dochodem z najmu mieszkań. Pierwsze próby wprowadzenia REITów do polskiego prawa miały miejsce za rządów PiS. Pierwotny, ogłoszony w 2016 r., projekt został zmodyfikowany pod część życzeń lobbystów, lecz natrafił na opór NBP. Został wycofany przez Ministerstwo Finansów i zastąpiony nowym. Oba oficjalnie uzasadniano „trwałym wzrostem gospodarczym” i, patriotycznie brzmiącym, „zwiększeniem udziału krajowego kapitału na rynku nieruchomości”. Projekt trafił w 2018 r. do komisji sejmowej, lecz prace przerwano ze względu na koniec kadencji Sejmu. W 2021 r. powstał międzyresortowy zespół ds. opracowania ustawy o REIT-ach, z udziałem lobbystów, którzy podsuwali rządowi gotowe rozwiązania, lecz ten nagle wycofał się z prac, uzasadniając to m.in. niepewnością gospodarczą i obawami o wzrost cen mieszkań. Przypuszczalnie rząd mógł się przestraszyć ryzyka politycznego – w 2021 r. oburzeni Berlińczycy zagłosowali za nacjonalizacją Deutsche Wohnen i innych REIT-ów, co odbiło się głośnym echem w całej Europie. Nie bez powodu.

Wbrew zapewnieniom lobbystów, zachodnie doświadczenia z REIT-ami pokazują, że podmioty te nie rozwiążą kryzysu mieszkaniowego, a jedynie go pogłębią. Ich wprowadzenie związane jest z ewolucją funduszy nieruchomości z czystej spekulacji do długoterminowych inwestycji w najem i uzyskiwania stabilnych przychodów z czynszów. Utrzymanie owej stabilności, maksymalizacja dochodów oraz koncentracja własności nieruchomości, zasobów, informacji i zarządzania kształtuje strategie REIT-ów. Jest to m.in. świadome zaniedbywanie remontów i napraw, wyprzedawanie mniej dochodowych nieruchomości i inwestowanie w lokalizacjach, gdzie stawki czynszu są wyższe, albo wykorzystywanie renowacji i podnoszenia standardów lokali do windowania czynszu i wyrzucania osób mniej zamożnych, by ich miejsce zajęły osoby mogące zapłacić więcej. Ułatwią to REIT-om umowy najmu instytucjonalnego, umożliwiające eksmisję na bruk, bez prawa do lokalu socjalnego, okresu ochronnego, oraz de facto dowolne ustalanie wysokości kaucji i podnoszenie stawek czynszu. REIT-y dążąc do stworzenia sobie optymalnego „portfela” najemców – najlepiej młodych, zdrowych, wykształconych i względnie dobrze zarabiających. Prowadzi to de facto do wysiedleń osób ubogich i przyspiesza gentryfikację. Sprzyja też temu scentralizowanie procesu weryfikacji potencjalnych najemców w rękach podmiotów posiadających tysiące mieszkań. Możemy się spodziewać wzrostu bezdomności i pogłębienia dyskryminacji osób ubogich i zagrożonych bezdomnością oraz spychania ich do gorszych i mniej stabilnych opcji najmu.

REIT-y są niczym innym, jak kolejnym narzędziem do pasożytowania na klasie pracującej. Zarobią deweloperzy, właściciele firm budowlanych i gracze giełdowi. Pod patriotycznymi frazesami o „krajowym kapitale” kryje się chęć polskiej burżuazji do wyparcia dominacji konkurencyjnego, zagranicznego kapitału na polskim rynku nieruchomości, ograniczenie wyprowadzania zysków za granicę, a jednocześnie zabezpieczenia się na wypadek odpływu zagranicznych inwestorów na bardziej atrakcyjne rynki i, wywołanej tym, zapaści na polskim rynku. Choć nowy rząd nie pracuje jeszcze nad projektem, to KO i Polska2050 mają wprowadzenie REIT-ów w swoich programach. Do reaktywacji projektu zobowiązał się też PSL. Nieoficjalnie jest on już na agendzie rządu.

Bez wątpienia wspomniany artykuł z „Eurobuild” ukazuje jedynie pewien wycinek i nie wyczerpuje wszystkich antyspołecznych postulatów i pomysłów branży nieruchomości – deweloperów, firm budowlanych, pośredników, landlordów, itd. Głównym pytaniem pozostaje, jak bardzo przychylny wobec nich okaże się nowy rząd, z udziałem Lewicy. Podejście twardogłowych liberałów z Trzeciej Drogi i KO jest do przewidzenia – podczas debaty nt. mieszkalnictwa, organizowanej przez PZFD i Pracodawców RP, otwarcie zapowiedzieli „wsłuchanie się w głos branży nieruchomości”. Z jednej strony Lewica trwa przy swoich obietnicach, a z drugiej wydaje się mocno niepewne, czy jako zwasalizowana przez KO, umiarkowana centrolewicowa formacja z landlordami i akcjonariuszami firm deweloperskich w swoich szeregach zdoła zablokować szkodliwe zmiany. O realizacji swojego programu, nie wspominając. Zwłaszcza, że KO zdaje się nie mieć skrupułów, jeżeli chodzi o forsowanie swoich propozycji bez konsultacji z koalicjantem, jak to ma miejsce w przypadku ogłoszonego przez KO planu wprowadzenia „kredytu 0%”. Jako socjalistki i socjaliści nie zamierzamy pokładać naszego zaufania w dobrej woli „oświeconych” landlordów z Lewicy. Relacje landlord – najemca oraz banksterzy – kredytobiorca, spłacający odsetki od kredytu hipotecznego, są relacjami wtórnego wyzysku, a tym samym kolejnym frontem walki klasowej. W walce tej jedynie wspólny opór ludzi pracy może skutecznie zatrzymać te patologiczne zmiany, a w dalszej perspektywie zlikwidować te tendencje u źródła, jakim jest sam system kapitalistyczny.

Autor: Czerwoni

Dodaj komentarz Anuluj pisanie odpowiedzi